A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, formada pelos ministros que compõem as Terceira e Quarta Turmas – estas especializadas em Direito privado, exarou decisão de extrema relevância acerca dos contratos que envolvem alienação fiduciária em garantia regidos pela Lei número 9.514, de 20 de novembro de 1997.
A Seção concluiu, em sede de embargos de divergência em recurso especial (EResp 1.866-844-SP), que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis não retira a eficácia do ajuste entre os contratantes – tampouco afeta sua validade -, não impedindo o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do bem. Em outros termos, tal providência serve apenas para que a avença produza efeitos erga omnes, isto é, perante terceiros.
A decisão é de grande importância no mercado, principalmente se levado em conta que o mencionado dispositivo dispõe, nos termos de seu artigo 23, que o registro do contrato no competente cartório é imprescindível à constituição da propriedade fiduciária. Conforme apontado, a Corte decidiu pela validade e eficácia do contrato entre as partes contratantes, mesmo sem a efetivação de seu registro.
Dessa forma, decidiu-se, ainda, que por se tratar de contrato bilateral, com a assunção de obrigações recíprocas, também deve ser reconhecido o direito de o credor fiduciário utilizar os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência do devedor fiduciante, mesmo na hipótese em que a avença não é levada a registro.
Todavia, mesmo que necessário para conferir eficácia ao contrato entre as partes – devedor fiduciante e credor fiduciário -, tal ato registral é imprescindível para que haja o início da alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora, bem como eventual purgação desta, se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 26 da lei de regência.
Por fim, importante sobrelevar que a ausência do registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão.
A Equipe de Crédito e Contencioso Estratégico do Darmont Advogados está à disposição para maiores esclarecimentos acerca dos pontos acima mencionados e sanar qualquer questão com relação a tais assuntos.
